二0一四年上半年民二庭受理合同纠纷案137件（含旧存12件），其中涉及房屋买卖合同纠纷案件45件，占合同类案件的33%。而与去年同期受理房屋买卖合同纠纷案件1件相比，此类案件呈明显上升趋势。今年受理的房屋买卖合同纠纷案件主要集中在商品房预售合同纠纷中。近年来，随着城市经济的发展，我市房地产业出现了蓬勃发展的势头，与此同时伴随着经济的快速发展，在商品房买卖合同中的矛盾与纠纷也日益增多。

　　引发案件发生的主要原因是商品房标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。标的瑕疵包括权利瑕疵和质量瑕疵，而我院受理的案件主要涉及权利瑕疵问题，如在预售商品房上设立抵押权。理论上预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。但从实践来看，开发商设立的抵押比较多。开发商可以利用已取得的大产权设立抵押权。由于商品房预售合同是买卖合同，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，预售方有如实告知抵押情况的义务，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。由于目前的立法尚不完善，此项规定并不能很好的保护购房者的权利。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。对须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例。

　　而购买方在进行重大投资的情况下，要慎之又慎，不仅要查验预售方的资质，还要增强法律意识，不能仅凭预售方的夸大宣传而盲目轻信就进行投资。我们在对相关案件进行诉讼保全的过程中发现很多购买方的投资很轻率，如在购买上下两层的房屋时，购买了产权的二分之一或三分之一，在未明确其他购买者的前提下，如何确定产权，作为建筑物如何区分共有部分；有的房屋同一房号有两套（中间隔断），在购房合同未明确注明，因此不能进行相关的诉讼保全。

　　由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。所以完善相关法律，规范房地产市场主体、行为是当务之急。